2024년 아파트 시장 분석과 서울 단지별 양극화 심화 현상

[국내부동산 핫이슈] 2024년 전국 아파트 매매거래 '뚝'…서울 단지별 양극화 심화

2024년 대한민국 아파트 시장에 심상치 않은 조짐이 감지되고 있다. 올해 들어 전국 아파트 매매거래량이 역대급으로 줄어들면서 부동산 시장의 한파가 지속되고 있으며, 특히 서울을 중심으로 단지별 양극화가 더욱 심화되는 양상을 보이고 있다. 전문가들은 금리 인상 여파, 경기 불확실성, 고분양가 부담 등 복합적인 요인이 맞물려 주택 수요가 급감하고 있다고 분석하고 있다.

전국 아파트 매매거래량, 역대 최저치 수준으로 감소

2024년 상반기 기준 전국 아파트 매매거래량은 전년 동기 대비 약 30% 이상 감소한 것으로 나타났다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료에 의하면, 수도권은 물론이고 지방 대도시에서도 예외 없이 거래가 줄어들었다. 서울의 경우, 대표적인 인기 지역인 강남구, 서초구, 송파구 등 강남권도 거래가 급감하였으며, 수도권 외곽 지역이나 지방 거점도시에서는 거래절벽 현상까지 목격되고 있다.

특히 3월 이후 거래량은 더 큰 폭으로 줄었으며, 어떤 지역은 1개월 전체 거래량이 10건 이하인 곳도 발생했다. 이는 단순한 거래 감소를 넘어 시장 참여자들의 관망세가 뚜렷해졌음을 의미한다.

거래는 감소, 가격은 선별적으로 상승

전국적인 거래 둔화 속에서도 일부 인기 단지의 집값은 상승세를 보이고 있다. 이는 소위 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 강화되면서, 입지나 학군, 교통 등 생활여건이 우수한 단지로 수요가 집중되고 있기 때문이다. 특히 리모델링 이슈나 재건축 기대가 있는 단지, 혹은 역세권 프리미엄이 있는 구축 대단지에서 신고가 행진이 이어지는 사례도 존재한다.

반면 입지가 불리하거나, 노후화가 심한 단지, 학군 메리트가 부족한 지역은 가격 하락 또는 보합세를 보이고 있다. 심지어 일부 외곽지역에서는 매물이 쌓이면서도 거래가 성사되지 않아 호가를 내리는 매도인들이 늘고 있는 상황이다. 이로 인해 '지역·단지 간 양극화'라기보다는 '단지 내 양극화' 현상마저 나타나고 있다.

서울의 단지별 양극화, 심화되는 '부동산 이중격차'

서울 지역은 이러한 양극화 현상이 가장 뚜렷하게 드러나는 곳이다. 예를 들어, 강북의 중저가 아파트 단지들은 거래가 전무하거나 급매물만 이루어지고 있는 반면, 강남권을 포함한 일부 고급 아파트 단지는 역대 최고가 경신을 이어가고 있다. 실제로 강동구 고덕동 일대의 A아파트는 최근 리모델링 추진 이슈와 더불어 평당 5,000만 원을 돌파하였으며, 양천구 목동의 일부 재건축 단지는 수개월째 신고가를 경신하고 있다.

아래는 서울 주요 자치구 중 일부 단지의 2024년 상반기 평균 매매거래량과 가격 변동률을 정리한 표이다.

해당 표에서 보듯 거래량과 가격 모두 강남3구와 재건축 기대감이 높은 곳은 긍정적으로 작용한 반면, 비인기 지역과 노후 단지는 시장 흐름에 크게 뒤처진 모습을 보이고 있다.

"똘똘한 한 채" 집중 심화…투자수요는 위축

불안정한 경기 흐름 속에서 주택 수요자들은 더 이상 여러 채의 부동산을 보유하기보다, 안정적인 거주와 향후 시세 상승이 기대되는 ‘우량 단지’에 집중하는 경향을 보이고 있다. 이로 인해 ‘똘똘한 한 채’ 전략이 더욱 강화되고 있으며, 이는 자연스럽게 단지 간 가격 격차를 확대시키는 주된 요인이 되고 있다.

반면, 부동산 투자에 대한 매력도는 지난 몇 년보다 크게 낮아졌다. 정부의 다주택자 세금 강화 기조와 전세사기, 금리 인상 등 이슈로 인해 투자를 목적으로 한 매입 수요는 급감하고 있다.

저금리 시대 종결, 실수요 중심 시장 재편

기존의 부동산 시장 활성화 국면은 저금리와 유동성 과잉에 기반해 있었지만, 현재는 고금리 환경 하에서 철저하게 실수요 중심으로 재편되고 있다. 2024년 현재 한국은행의 기준금리는 3.5%로 유지되고 있으며, 대출금리는 상황에 따라 4~6%대로 올라 부동산 자금 조달 비용이 크게 늘어나게 되었다. 이에 따라 '대출을 끼고 아파트를 사는' 전형적인 투자 방식이 더 이상 유효하지 않다는 판단 하에, 시장 참여자 다수는 매수 타이밍을 보류하고 있다.

복잡해지는 규제와 불확실성, 정책적 해법은 있나

이러한 부동산 시장의 변화는 결국 정부 정책 방향에도 큰 영향을 미치고 있다. 거래 세금 완화, 생애 최초 주택 구입자 혜택 확대, 공급 확대 등 다양한 정책들이 연이어 나오고 있지만 이미 냉각된 심리를 되살리기에는 역부족이라는 지적이다.

현 시점에서 필요한 건 단순히 세금 인하 같은 단기적인 ‘당근책’이 아니라, 장기적으로 시장을 안정화시킬 수 있는 공급-수요 균형 정책이 필요하다는 목소리가 커지고 있다. 특히 수도권 외곽 및 지방 소외 지역에 대한 기반시설 확충과 주거 여건 개선 없이는 특정 지역이 계속해서 부동산 시장을 독식하는 구조가 반복될 것이다.

시사점과 전망

2024년의 아파트 시장은 단순한 침체를 넘어, 구조적 재편에 가까운 모습으로 흘러가고 있다. ‘거래 절벽’ 속에서도 일부 지역은 신고가 행렬을 이어가는 양극화된 부동산 시장은 더 이상 일시적인 현상이 아니다.

이는 부동산을 단순한 투자대상으로 접근하는 시대가 끝나가고 있으며, 입지와 가치 중심으로 시장이 바뀌고 있음을 의미한다. 향후 부동산 시장이 회복세를 보이기 위해서는 시장 참여자의 신뢰를 회복할 수 있는 구조적 환경 개선과 정책적 개입이 절실히 요구된다.

개인적인 시각으로 바라본다면, 현재는 '기다릴 줄 아는 자'에게 유리한 시장이다. 단기 시세차익을 노린 투기보다는, 중장기적인 거주 가치와 실거주 목적을 고려한 접근이 더욱 중요해진 시점이다. 부동산 시장의 흐름을 정확히 읽고, 내 집 마련 전략을 다시 세워야 할 때다.