전세사기 증가현상과 전세보증금 보호 시스템의 한계 분석

[블로그 기사] HUG '전세보증금 반환보증 사고', 올해만 1조 육박…정부대응 시급하다

폭증하는 전세사기 사고…예치금 보험금 규모 1조 가까워

최근 부동산 시장에서 전세사기와 관련된 사건이 급증하면서 사회적 문제로 떠오르고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 접수된 '전세보증금 반환보증 사고'의 건수가 매해 증가하는 가운데, 올 한 해만 1조 원에 육박하는 지급 규모를 기록하며 국민적 우려가 커지고 있다.

최근 발표된 자료에 따르면, 2024년 1월부터 5월까지 HUG가 지급한 전세보증금 반환보증 보험금은 약 9350억 원에 달한다. 보증금 반환을 받지 못한 세입자 수는 1만2230명으로, 이는 지난해 같은 기간 대비 121% 급증한 수치다. 단 5개월 만의 기록이라는 점을 고려할 때, 올해 전세사기로 인한 보증사고는 역대 최대치를 경신할 가능성이 매우 높아졌다.

전세사기, 왜 이렇게 심각해졌나

전세사기가 이처럼 심각해진 배경에는 부동산 시장의 가격 하락, 깡통 전세 확산, 악성 임대인의 조직적 사기 등이 복합적으로 작용했다. 특히 수도권을 중심으로 구축 빌라 및 연립주택 가격이 시세보다 과도하게 책정되어, 이를 이용한 조직적 전세사기 수법이 번져가고 있다.

전셋값이 매매가에 육박하거나, 오히려 웃도는 지역들도 늘고 있다. 이러한 '깡통 전세' 현상에서 집주인이 파산하거나 잠적하면서, 세입자는 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황에 빠지고 있다. 여기에 코로나 팬데믹 이후 장기화된 경기 침체와 금리 상승으로 인해 임대 시장이 흔들리면서 상황은 한층 악화되었다.

피해를 본 세입자 상당수가 사회 초년생이거나 신혼부부인 경우가 많다. 안정적인 주거를 꿈꾸며 들어간 전셋집이 하루아침에 빚 덩어리가 되는 상황은 청년세대의 내 집 마련 꿈마저 꺾고 있는 실정이다.

HUG의 역할과 한계…정부 정책 재정비 시급

주택도시보증공사(HUG)는 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비해 '전세보증금 반환보증' 제도를 운영해왔다. 해당 제도는 임차인이 전세 계약 시 가입할 수 있는 보증 보험으로, 만약 집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우 HUG가 이를 대신 지급하고, 추후 집주자에게 구상권을 청구하는 방식이다.

그러나 최근 문제는 이 제도마저 빠르게 한계에 부딪히고 있다는 점이다. 당초 예상보다 훨씬 빠른 속도로 보증사고가 증가하면서, HUG의 재정 건전성에도 경고등이 켜졌다. HUG의 지급 여력 악화는 결국 세입자들의 보호망이 위협받는다는 의미다.

또한, 보증 심사과정의 허점도 지적되고 있다. 허술한 건물 감정, 실거래가보다 높은 전세가를 그대로 수용한 평가, 악성 임대인에 대한 사전 탐지 시스템 부재 등은 HUG의 책임론을 피할 수 없게 만든다.

각계 각층의 대책 마련 요구…정책 변화 필요성

피해를 본 세입자들이 늘어나면서 사회 각계에서는 정부에 보다 적극적인 대응을 요구하고 있다. 단순히 보증금을 지급하는 사후 조치만으로는 부족하다는 지적이다.

정부는 지난해부터 ‘전세사기 특별단속’ 및 ‘피해자 긴급지원제도’를 시행 중에 있다. 그러나 사기 수법의 진화를 따라가기엔 규제와 처벌이 여전히 늦다는 평가다. 특히 악성 임대인에 대한 명단 공개, 임대사업자 등록 요건 강화, 부동산 공시 제도 개선 등이 시급한 과제로 떠오르고 있다.

또한 법률적으로도 민사-형사를 넘나드는 사기 구조에 대한 판례 축적이 부족하고, 피해자 구조에 있어 통합적인 지원 체계가 없어 실질적인 구제가 어렵다는 점도 문제다. 전문가들은 차별화된 전세보증금 보호 제도, 등기부 등본의 실거래 반영 의무화, AI기반 전세리스크 진단도입 등의 근본적인 정책 대안이 마련되어야 한다고 주장하고 있다.

전세사기 피해 규모 추이 (2019~2024년 기준)

아래 표는 HUG의 전세보증금 반환보증에 따른 보증사고 및 지급금액의 최근 5년간 추이를 나타낸 것이다.

2024년은 겨우 반년이 지난 시점에도 전년도 전체 규모를 압도할 수준이어서, 하반기에는 2조 원 규모 이상의 보험금이 지급될 가능성도 예측된다.

시사하는 바: 취약해진 사회 안전망, 제도 보완 절실

이번 HUG의 전세사기 보증금 지급 급증 사태는 단순히 부동산 사기 차원을 넘어서, 우리 사회의 주거 안전망이 얼마나 취약해졌는지를 여실히 보여주는 사례라 할 수 있다.

무주택자, 사회 초년생, 신혼부부 등 우리 사회의 상대적으로 '주거 취약 계층'이 직격탄을 맞고 있는 현실에서, 정부와 유관 기관은 근본적이고 지속가능한 대책을 마련해야 한다. 일시적인 보완책이나 지원금 수준에 그칠 것이 아니라, 시장 왜곡을 근본적으로 차단할 수 있는 '구조개혁'이 절실한 시기다.

개인적인 소견

한때 전세제도는 대한민국 서민들의 주거안정을 위한 대표적인 수단이었다. 하지만 이제 그 신뢰마저 뿌리째 흔들리고 있다. 전셋집에 들어가는 것이 불안하고, 전세사기라는 두 글자에 등골이 서늘해지는 시대가 도래한 것이다.

정부의 신속한 대응, HUG의 보증시스템 전면 재정비는 물론이고, 무엇보다 국민들이 안심할 수 있는 주거환경을 만들기 위한 정권 차원의 결단이 필요하다고 본다. 필자는 하루빨리 전세사기로부터 해방된, 따뜻하고 안전한 주거문화를 다시 회복할 수 있기를 진심으로 바란다.

마무리하며

전세보증금 사고의 급증은 우리나라 부동산 시장이 단순히 가격 양극화 문제를 넘어 구조적 불안을 품고 있다는 신호다. 이와 같은 현실 속에서 지속적으로 증가하는 피해를 막기 위해, 시민들과 정부, 금융기관들이 함께 머리를 맞대야 할 때이다.

신뢰받는 제도는 국민의 삶을 지킬 수 있다. 그리고 지금은 그 신뢰를 회복해야 할 골든타임이다.