임대차 3법 개정 논의와 대한민국 부동산 시장의 미래 변화

[대한민국 부동산 시장 새로운 분수령, ‘임대차 3법’ 개정 논의 본격화]

계속되는 전세난, 2024년 ‘임대차 3법’ 전면 손질 예고

최근 정부와 정치권, 학계가 한목소리로 ‘임대차 3법’(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제)의 손질 필요성을 주장하면서 관련 제도의 전면적인 개정 가능성에 대한 논의가 본격화되고 있다. 임대차 3법은 원래 2020년 더불어민주당 주도로 시행되었던 부동산 임대차 안정화 정책이었다. 하지만 시간이 지나면서 법의 역효과가 현저히 드러났고, 임차인과 임대인 모두에게 부담을 주는 결과를 초래하고 있다는 지적이 꾸준히 제기되어왔다.

현재 국민적 이슈로 부상하고 있는 ‘임대차 3법’은 앞으로의 정책 방향성과 맞물려 대한민국 부동산 시장의 전반적인 판도를 뒤바꿀 중대한 키워드로 평가된다.

임대차 3법의 현황과 문제점

2020년, 정부는 급등하는 전세가격과 임대차 시장의 불안을 잠재우기 위해 ‘임대차 3법’인 계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제를 도입했다. 이 중 계약갱신청구권제는 세입자가 원할 경우 기존 2년 임대 계약을 한 차례 연장할 수 있도록 보장하는 제도이며, 전월세상한제는 계약 갱신 시 임대료 인상률을 최대 5%로 제한하는 내용을 담고 있다. 전월세신고제는 일정 금액 이상의 전월세 계약 체결 시 관할 관청에 의무적으로 신고하도록 한 제도이다.

표: 임대차 3법 주요 내용

처음에는 임차인의 권리를 보호하는 역할을 할 것으로 기대됐으나, 실제로는 임대인의 반발을 불러왔고, 시장 왜곡효과가 크다는 평가를 받았다. 법 시행 이후 서울과 수도권을 중심으로 전세 물량이 급감했고, 월세 전환 가속화와 부동산 가격 불안정이 나타나며 결국 세입자들이 오히려 피해를 보는 경우도 발생하게 되었다.

특히, 전월세상한제 시행으로 두 해 동안 임대료 인상이 제한되자, 임대인들이 초기 전세 보증금을 지나치게 높게 책정하거나 계약 만료 후 곧바로 크게 인상하는 사례들이 증가했다. 또한 계약갱신청구권제를 이용하여 거주하던 세입자가 퇴거한 뒤, 그간 억눌렸던 임대료를 크게 올려 재계약하는 ‘전세 갭 상승’ 현상도 심화되었다.

제도 개정 필요성에 대한 정부·정치권의 논의 확대

2024년 들어 ‘임대차 3법’의 부작용이 정책 실패라는 의견이 확산되면서 정부 및 정치권 내에서도 개정 필요성에 대한 논의가 활기를 띄고 있다. 특히 국토교통부 장관은 직접 나서 임대차 시장 정상화 필요성을 강조한 바 있으며, 여당인 국민의힘은 법 개정 작업을 주요 국정 과제로 삼고 있다. 야당 역시 법안 자체의 취지에는 공감하면서도, 시행 과정에서 불거진 문제점을 인정하는 등 제도 보완에는 일정 부분 동의하는 입장을 보이고 있다.

실제 2023년 말 국토연구원이 조사한 여론조사에 따르면, 국민 10명 중 7명 이상이 ‘임대차 3법 개정’에 찬성하는 것으로 나타났으며, 특히 자가가 없는 무주택 실수요자일수록 법 개정에 대한 요구가 높은 것으로 드러났다. 이는 정부의 일방적인 규제정책 또는 단기적 제도 시행이 얼마나 시장 안정을 저해할 수 있는지를 보여주는 근거로 받아들여진다.

또한 정치권에서는 계약갱신청구권제의 횟수를 기존 1회에서 2회까지 확대하자는 주장과 전월세상한제의 인상률을 탄력적으로 조절하자는 의견, 심지어 전면 폐지를 요구하는 목소리까지 다양한 의견이 개진되고 있다. 이해관계자의 주장이 다양하게 엇갈리기 때문에 단일 안으로 수렴되긴 어렵겠으나, 실질적인 개선안을 요구하는 목소리는 분명히 증가하고 있다.

실제 시장 반응과 임차인의 불안

서울, 수도권의 전세 수요는 여전히 높은 반면, 임대차 3법으로 인해 전세 매물이 줄고 월세화 되는 현상은 가속되고 있다. 한국부동산원이 발표한 자료에 따르면, 2023년 하반기 서울 아파트 전세 매물은 전년 동기 대비 20% 이상 감소하였으며, 그에 비해 월세 비중은 35%를 넘기며 역대 최고치를 기록했다.

이러한 현상은 임차인에게 불리하게 작용한다. 한번 계약 갱신 후, 다시 이사를 고려해야 하는 세입자 입장에서는 전세 금액 급등이나 월세 전환으로 인한 주거비 부담이 막대하게 증가하게 된다. 특히 사회 초년생이나 청년층·신혼부부 등의 무주택자는 이로 인해 '전세 낀 물건'을 감당하지 못해 내 집 마련이 더욱 어려워졌다. 더불어 고정 월세 지출은 장기적으로 자산 축적에도 걸림돌이 되고 있다.

현재 이와 같은 시장 변화는 단순한 제도 한 줄의 문제가 아니라, 국민 삶의 질과 직결된 중요한 민생 이슈임을 보여주고 있다.

제도가 시사하는 사회적 의미와 바람직한 정책 방향

‘임대차 3법’의 논란은 단순히 부동산 법령의 수정 이상을 의미한다. 이는 시민의 주거 안정성과 생활 불평등 해소라는 핵심 가치를 담고 있기 때문이다. 임차인을 보호하겠다는 당초 취지와 달리, 시장의 비효율성과 예측 불가능성이 커진 상황에서 법 개정은 선택이 아닌 필수가 되었다.

이에 따라 전문가들은 임대인의 자율성을 일정 부분 보장하면서도 임차인의 권익을 실질적으로 보호할 수 있는 균형 있는 대안이 마련되어야 한다고 제언한다. 예컨대, 계약갱신청구권제의 경우 일정한 기준 하에 임대인의 정당한 거절 사유를 강화하거나, 전월세 인상률의 기준을 지역별·시장 상황에 따라 유연하게 책정하는 방안 등이 거론된다.

국가가 가계의 가장 기본적인 생활기반인 ‘주거’를 어떻게 바라보느냐에 따른 정책 방향은 결국 국민 삶의 질과 직결된다는 점에서 그 중요성은 크다. 무조건적인 규제 중심 정책이 아닌, 시장과 조화를 이루며 지속가능한 민생 기반 마련이 요구된다.

개인적인 소회: 정책이 사람의 삶에 미치는 무게

기자가 부동산 관련 기사를 다루며 항상 느끼는 점은 결국 정책은 책상 위에서만 구현되어서는 안 된다는 점이다. 현실 속에서 사람들의 삶에 직접적으로 작용하고 있다는 사실을 감안해야 한다. ‘임대차 3법’은 누군가에게는 안정적인 거처를, 누군가에게는 생활의 불안을 의미하게 된 제도였다.

그렇기에 이번 제도 개정 논의가 단지 정치적 유불리에 따라 흘러가는 싸움이 아니라, 국민의 실생활을 중심에 두고 진행되기를 바란다. 무엇보다 주거 문제는 곧 삶의 문제다. 더 많은 국민이 안정적으로 생활하고 미래를 설계할 수 있는 사회를 만들기 위해, 이번 개정은 단순한 ‘법 바꾸기’가 아닌 ‘사람 중심의 정책 재설계’가 되기를 기대한다.

결론 및 향후 전망

‘임대차 3법’의 개정 논의는 부동산 정책의 정상화를 위한 출발점이 될 것으로 기대된다. 법 개정은 시장을 바로잡는 동시에, 세입자와 임대인이 모두 상생할 수 있는 지속가능한 시장구조라는 중장기 목표에 가까워지는 과정이다.

다만, 시급한 요구 못지않게 정교한 설계가 중요하다. 향후 정책 결정 과정에서는 보다 폭넓은 의견 수렴과 데이터를 기반으로 한 과학적 분석이 동반되어야 한다. 정부가 추진하는 개편안이 단기적 효과에 치우치지 않고, 대한민국 부동산 시장의 체질을 건강하게 만드는 데 중점을 둘 수 있기를 기대한다.